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Renditeimmobilien

Renditeimmobilien


In diesem Post will ich dir zeigen, wie auch du mit einer Immobilie Geld verdienen kannst, selbst wenn du noch nicht reich und noch unter 25 Jahre alt bist.

Das absolut Wichtigste ist, dass die Einnahmen der Immobilie von Anfang an die Kosten für Zinsen, Tilgung und Verwaltung decken. Verlasse dich dabei NIE auf die Steuervorteile. Die Steuervorteile, die du durch die Immobilie hast, sollten immer nur ein zusätzliches „Zuckerl“ sein! Wenn sich also die Immobilie ohne Steuereinnahmen nicht selbst trägt, ist es in den meisten Fällen kein gutes Investment!

Wird dein aktives Einkommen aus irgendeinem Grund weniger, kann es sein, dass die Steuervorteile fast zu 100 % wegfallen! Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn du deinen Job kündigst und auf Reisen gehst. Das Ziel sollte sein, dass deine Immobilie sich immer noch selbst abbezahlt, auch wenn du gerade mit einem Cocktail in der Hand am Strand oder in der Hängematte liegst.

Wo soll deine Immobilie liegen?


Damit du auf Dauer wenig Leerstand, stetige Mietsteigerungen und eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen kannst, solltest du immer in großen Städten investieren. Im besten Fall handelt es sich zusätzlich noch um einen Universitätsstandort. Viele Studenten bleiben in ihrer Universitätsstadt oder kommen später wieder an diesen Ort zurück. Dadurch sind die Chancen für das Wachstum der Stadt automatisch höher.

Welche Immobilie ist die richtige für dich?


Generell muss ich sagen, dass Immobilien, die „nicht besonders“ sind, immer leichter zu vermieten sind, weil viele Menschen als potentielle Mieter in Frage kommen. Also sind Appartements für Singles und 3-Zimmer-Wohnungen mit praktischem Grundriss für kleine Familien immer sicherer, als eine Wohnung, die aus einem riesen 60 m2 Raum besteht.

Gewerbeimmobilien kommen für Einsteiger meiner Meinung nach noch nicht in Frage.

Gebrauchte Immobilien


Wenn du in gebrauchte Immobilien investieren willst, musst du immer darauf achten, ob ein „Renovierungsstau“ an der Wohnung oder dem Gemeinschaftseigentum vorliegt. Diese Kosten musst du immer mit einberechnen. Wenn du selbst kein Handwerker bist, frage lieber jemanden um Rat, der sich besser mit Renovierungen auskennt.
Zusätzlich ist immer wichtig, wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft an Rücklagen angespart hat.

Wer hilft dir bei der Finanzierung der Immobilie?


Wenn du noch keinen Bankberater hast, mit dem du schon viele Finanzierungen abgewickelt hast, solltest du recherchieren, wo es in deiner Umgebung „freie Finanzierer“ oder „freie Vermögensverwalter“ gibt, die an keine feste Bank gebunden sind. Freie Finanzierer können dir bei der Finanzierung helfen.

Wie viel Eigenkapital musst du aufbringen?


Mindestens die Nebenkosten solltest du als Eigenkapital investieren können. Ohne Maklerkosten wären das für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten etwa 5 % des Kaufpreises.

Achtung: Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Das heißt, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland variiert.

Wie viel Prozent des Kaufpreises kannst du fremdfinanzieren?


Du kannst und solltest meiner Meinung nach die Immobilie, selbst wenn du das nötige Eigenkapital hast, zu 100 % fremdfinanzieren. Dadurch, dass du die Zinskosten von deiner Steuerlast abziehen kannst, hast du bei einer Vollfinanzierung immer einen höheren Steuervorteil.

Und ganz wichtig:
Du kannst weiterhin voll über dein eigenes Geld verfügen und deine Freiheit genießen! Wenn du deine Finanzen als eine Firma ansiehst, dann erhöhst du durch das Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite enorm!

Einige Banken bieten dir auch 130 %-Finanzierungen an. Das heißt, du leihst dir Geld für deine Immobilie und bekommst zusätzlich noch Geld ausbezahlt. Durch eine Finanzierung über 100 % erhöhst du, gerade wenn du noch nicht finanziell frei bist, nur unnötig dein Risiko.

Wer kümmert sich um deine Immobilie?


Mit den meisten Hausverwaltungen kannst du ganz einfach einen Verwaltervertrag abschließen. Die Hausverwaltung kümmert sich dann um Vermietung, Schlüsselübergabe, Probleme des Mieters, Mieteingang und Mieterhöhungen. Oft ist die Verwaltung günstiger als man denkt.
Die Kosten für den Verwalter lassen sich, im Gegensatz zu deiner eigenen Freizeit, auch noch von der Steuer absetzen.

Wie viel sollst du monatlich tilgen?


So wenig wie möglich! Befindet sich deine Immobilie in einer guten Lage, so wird der Preis der Immobilie stets ansteigen. Dadurch, dass du die komplette Rendite in die Tilgung fließen lässt, kannst du keine Reserven aufbauen und erhöhst somit dein Risiko. Reserven sind wichtig, um gewinnsteigernde Renovierungen durchzuführen und eventuellen Mietausfall abzupuffern.

Durch die Inflation (Abwertung des Geldes), steigt der Wert deiner Immobilien an und der Kaufwert deiner Schulden nimmt ab. Bei einer durchschnittlichen Inflation von 2 % jährlich und einem Wert deiner Immobilie von anfangs 100´000 Euro wäre deine Immobilie somit nach einem Jahr 102000 Euro wert und der Kaufwert deiner Schulden wäre nur noch 98000 Euro.

Voraussetzungen für deinen Immobilienkredit


Um eine Renditeimmobilie fremdfinanzieren zu können, solltest du folgende Punkte erfüllen:

– monatliches Nettoeinkommen von mind. 2000 Euro

– positives Vermögen (mehr Geld als Schulden)

– mehr Einnahmen als Ausgaben

Falls du dies noch nicht erfüllen kannst und trotzdem in Immobilien investieren willst, solltest du dir einen Nebenjob suchen, deine Fixkosten reduzieren und monatlich Geld zur Seite legen.

Wie du monatlich 1000 Euro sparen kannst, erfährst du hier!

Meine eigenen Immobilien


Ich habe mit nur 24 Jahren in 3 kleinere Immobilien in zwei bayerischen Großstädten investiert. Zwei der drei Wohnungen lasse ich bereits komplett durch die Hausverwaltung betreuen. Durch meine Immobilien erwirtschafte ich ein passives Einkommen von etwa 1500 Euro. Mit diesen 1500 Euro zahle ich Zinsen, Tilgung, Nebenkosten, sowie Haus- und Mietverwaltung. Zusätzlich habe ich bereits jetzt einen Überschuss, der direkt in meine liquiden Reserven fließt.

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Besitzt du bereits eine Immobilie? Was hindert dich noch am Kauf?

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Comments 3

  1. Dan Miller

    Super Beitrag! Sehr übersichtlich und viele wichtige Basics. Was mich noch interessieren würde, wie erkennst du beim Immobilienkauf, ob der Preis gerechtfertigt ist? Und ob die Immobilie in gutem Zustand ist? Hast du da einen externen Berater oder machst du das selbst?

    1. Post
      Author
      Leo@adventure-backpack

      Vielen Dank Dan Miller! Bei der Preisermittlung kannst du dich an vergleichbaren Immobilien orientieren. Zusätzlich solltest du dir immer die Mieten von Vergleichsimmobilien ansehen. Dazu kannst du natürlich auch auf den offiziellen Mietspiegel zurückgreifen. Meine Immobilien stammten direkt vom Bauträger und waren somit nagelneu. Wenn du dich selbst damit auskennst, kannst du das natürlich machen. Ich persönlich kenne mich damit nicht so gut aus und würde, wenn die Zahlen und der Zustand für mich in Ordnung sind, auf einen externen Gutachter zurückgreifen. Beste Grüße aus dem sonnigen Kuba

  2. Pingback: Gold - Sichere Anlage oder nicht? - adventure-backpack.de

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